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新版《商品房买卖合同示范文本》解读

发布时间:2019-03-08 10:36 信息来源:未知

  我国自2000年推行使用《商品房买卖合同示范文本(GF-2000-0171)》以来,对规范和保障商品房买卖双方的合法权益、促进房地产市场发展起到了极大的作用。但是随着房地产市场的发展成熟和群众维权意识的升高,2000年版的《商品房买卖合同》已无法满足房地产市场发展的需要,住房消费者对商品房销售投诉增多,行业、企业声誉受到影响,企业为处理投诉纠纷,也投入了很多人力、物力、财力,拖延了正常发展。为适应新形势,进一步规范商品房交易行为,国家住建部和工商总局于2014年联合推出了新版《商品房买卖合同示范文本(GF-2014-0171)》。

  新版《合同》充分结合《合同法》、《物权法》、《消费者权益保护法》等法律法规和最新的房地产市场形势,与2000年版《合同》相比,修改幅度较大,条款内容较细,增加了商品房抵押情况、预售资金监管、商品房交付条件、商品房质量、前期物业管理、建筑物区分所有权、买受人信息保护等条款和内容。针对商品房交易中容易发生的纠纷,特别是在商品房交付、商品房质量、违约责任等方面,均作了进一步明确和细化,为减少和有效解决买卖合同纠纷,保障买卖双方的合法权益,减少涉房投诉提供了依据。

  从形式方式上看,新版《合同》采取章节式体例形式,包括了封面、章节目录、说明、专业术语解释和合同主条款及附件,并对合同相关条款进行了归类,合同文本整体框架更为清晰,并根据商品房预售、现售交易的不同特点,设置了更多更细的提示性条款,提示买卖双方签订合同并履约。

  从内容方面看,新版《(预售)合同》共10章29条主条款,并设立了11个合同附件。10章的内容分别为:合同当事人、商品房基本状况、商品房价款、商品房交付条件与交付手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任、合同备案与房屋登记、前期物业管理和其它事项。《(现售)合同》共8章26条主条款,设立了12个合同附件。现售与预售合同条款相比,因现售备案的商品房项目,已竣工验收备案,商品房面积已完成实测、规划设计不会再有变化,所以现售合同比预售合同少了面积差异处理方式、规划设计变更两章,主条款内容略有不同。

  一名话而言,新版《合同》的核心要义是:更加突出平等维护买卖双方的合法权利,在明确双方义务的基础上,更加注重买受人权益的保障。这既是房地产市场发展到现阶段的必然要求,也是企业尊重顾客、敬畏“上帝”、实现发展的现实需求,还是房产行业落实“人民对美好生活的向往就是我们的奋斗目标”的直接追求。

  新版《合同》第五条要求开发商对房屋产权的合法性、不存在一房两卖、不存在司法查封和限制转让等情形进行承诺,如果开发商违反这些承诺,导致购房者合同无法备案或无法办证的,业主就可以要求退房、退利息,然后最高还可获得“已付房价款一倍”的赔偿。举个例子,一套商品房售价50万元,如果开发商一房两卖导致购房者办不了房产证,购房者可以依据此条款主张退房、要求开发商支付100万元和50万元不低于人民银行公布的同期贷款基准利率的利息。这条规定在最高人民法院此前的司法解释中已经出现过,但因推出时间不长、责任较重,在此前的司法审判实践中判决的案例还比较少,随着新版《合同》在全国的推行启用,判例将会增多。因此,开发企业要避免触及这条“高压线”。

  新版《合同》第九条、第十条,约定了商品房的交付使用要达到的条件,这是在原版本基础上提出的更高要求。尤其是要求取得房屋测绘报告这条,在以往的实践中,往往是被排除和忽略的,所以应当引起重视。另外,在交付时必须具备的配套设施设备的约定中,提出了比原来更明确、更高的要求,要求开发商不但要把自己项目内的水、电、暖、气设施设备建设好,还要实际与市政管网连接、确保供应。而且开发商需负责办理水、电、暖的开通手续并承担相关费用。

  新版《合同》第十一条,对于交付通知发送的时间明确为不得少于提前10日,同时开发商不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为购房者查验房屋和办理交付手续的前提条件,如果违反,开发商将需承担逾期交房责任。同时,还明确了交付的房屋如果出现屋面、墙面、地面渗漏或开裂、管道堵塞、门窗翘裂、五金件损坏、灯具、电器等电气设备不能正常使用等质量问题,必须要自查验次日起若干日内负责修复,并承担修复费用,修复后再行交付,这一条意味着在修复期间,房屋的物业管理费仍由开发建设单位承担。

  新版《合同》除强化了开发商的质量维修责任外,还要求将空气质量、建筑隔声、节能措施三项内容明确披露在合同中,而且前两项如果不达标,给开发商一次整改的机会,再不达标的,购房者有权退房。这三项要求,是2000年版《合同》没有约定过的,也是开发商容易忽略、构成违约的内容,要引起重视。

  新版《(预售)合同》笫十八条及附件八特别约定了如果开发商不承担质量保修义务,必须由另一家单位来承担连带责任,这另一家单位可以是开发商的股东或者关联的公司,这一方面是为了强化开发商的企业责任、质量责任,另一方面非常具有现实意义:目前国内很多房地产开发采用项目公司开发制,项目一旦开发完公司就注销,造成商品房“有人卖、无人修”,短期开发、投机开发大行其道,所以该条款着重解决商品房的“养老问题”,即使项目公司注销后,商品房的质量也依然要“责任有人负,事情有人管”。

  新版《合同》第二十一至二十四条新增了对前期物业管理、建筑物所有权的区分、税费以及销售和使用的承诺等事项的约定,这是充分总结近年房地产矛盾纠纷频发所涉及的问题,例如物业费标准问题、停车位权属纠纷问题等等,在合同中加以约定,明确双方的权利和义务,避免因认知差异引发争议继而产生矛盾纠纷。这对开发企业、物业企业而言都是件好事,可以大量减少当前出现的“两争”(即停车位产权之争、物业费高低之争)。同时,新版《合同》还要求出卖人对其销售行为、买受人对其使用行为作出明确承诺,加强对出买卖人和买受人双方的义务告知,这将减少今后双方矛盾纠纷的产生。

  新版《(预售)合同》第二十六条明确提出开发商对在卖房过程中收集到的购房者信息负有保密义务,除非法律法规有规定和公检法及纪检部门执行公务需要或者购房者书面同意,开发商不得对外披露和越权使用购房者的信息,否则就构成侵权行为和违约责任,购房者可以进行追溯。这个条款是对当下一些购房者的隐私信息被泄露、滥用的强烈回应。实际中,购房者的信息被泄露,源头很多,未必一定是开发商,但开发商也要主动高度自律,采取有效措施切实保障购房客户的信息安全。

  以往,开发商通过增加补充协议条款来减轻自身在某些方面的责任,几乎是房地产市场中的潜规则,所以市场中所谓的“房地产霸王合同”的呼声、报道不绝于耳。针对这种状况,新版《合同》第二十八条特别强调了“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任,或不合理的加重买受人的责任、排除买受人主要权利内容的,仍以本合同(主合同)为准”。这一条款,对守法诚信的开发商而言,正常不过;对不法无良商家而言,就是一把利剑。现实中也确实出现了不少这样的情况,据调查,一些不良开发企业利用补充协议,设立了一些排除业主合法权益的条款内容,例如约定开发商对小区屋顶、墙面、架空层等公共部位享有使用权和收益权;出卖人和买受人双方的权利和义务、责任严重失衡,不对等、不公平;甚至直接违法相关法律法规规定,等等不一而足。因此,开发企业要对补充协议的约定做到更加严谨、更加慎重、更加公平合理。

  新版《合同》专门设了一个附件十,用于要求开发企业披露说明楼盘中存在哪些可能遮挡或妨碍购房者所购房屋正常使用的情况,并举了例子载明如商品房公共管道检修口、柱子、变电箱等的遮挡或妨碍情形。在日常管理接到的群众投诉中,这类问题非常多,与一些开发商没有及时向业主披露这类信息、甚至为了卖房故意隐瞒了这类信息有很大的关系。例如有些楼盘变电箱设在楼道内或者某户房屋外墙上,产生躁音影响业主生活,或者体积过大影响业主出行等等,业主买的时候并不知悉这种情况,住进去后才发现。希望我们的企业以后在这一块引起重视,做实做好。

  对于新版《合同》的最大变化和核心条款,个人的理解是“四句话,四个不字”:第一句话是“一房两卖”等违法行为“碰不得”;第二句话是交房前水、电等必须具备的配套设施设备建设并开通“少不了”;第三句话是对房屋质量负责,履行质量保修义务“跑不脱”;第四句话是通过补充协议减轻或免除自己责任的做法“行不通”。

  总的来说,新版《合同》条款内容约定更加细致、更加全面,是认真总结了近年房地产市场纠纷和问题所作出的调整和完善,不但对出卖人的权利义务要求更加明确严谨,同时对买受人的履约和使用行为也作了明确约定,更能充分体现《合同法》、《民法通则》所倡导的民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则,启用新版《合同》将促进我市房地产市场不断规范、行稳致远。

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